Qué revisar antes de comprar en zona sísmica en CDMX
La Ciudad de México se asienta en gran parte sobre el antiguo lecho del lago de Texcoco, lo que genera condiciones de suelo muy distintas entre una colonia y otra. Esta heterogeneidad geológica es uno de los factores que más influye en el comportamiento de los edificios durante un sismo, como quedó documentado tras los terremotos de 1985 y 2017.
Las tres zonas sísmicas de la ciudad
De acuerdo con el Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal y estudios del Centro Nacional de Prevención de Desastres (CENAPRED), la Ciudad de México se divide en tres zonas geotécnicas: la Zona I o de Lomas, con suelo firme; la Zona II o de Transición; y la Zona III o de Lago, caracterizada por suelo blando y arcilloso que amplifica considerablemente las ondas sísmicas.
- Zona I (Lomas): menor amplificación sísmica, suelo más estable.
- Zona II (Transición): comportamiento intermedio, requiere estudios de mecánica de suelos específicos.
- Zona III (Lago): mayor riesgo de amplificación sísmica y asentamientos diferenciales.
Documentos que un comprador debería solicitar
Antes de firmar cualquier contrato, es recomendable pedir al desarrollador o vendedor el estudio de mecánica de suelos del predio, la memoria de cálculo estructural y la licencia de construcción emitida por la alcaldía correspondiente. Estos documentos permiten conocer si el edificio fue diseñado conforme a las normas técnicas complementarias vigentes tras las actualizaciones tras el sismo de 2017.
Señales de alerta en un inmueble usado
- Grietas diagonales visibles en muros o columnas.
- Puertas y ventanas que no cierran correctamente, señal de posibles asentamientos.
- Reparaciones recientes sin documentación técnica que las respalde.
- Ausencia de dictamen estructural posterior a sismos relevantes.
El papel de un perito estructural independiente
Contratar a un perito estructural independiente, distinto al que trabajó para el desarrollador, es una práctica recomendada por colegios de ingenieros civiles para verificar que la construcción cumple con la normatividad vigente. Este gasto adicional, generalmente menor al 1% del valor del inmueble, puede evitar pérdidas patrimoniales significativas.
Especialistas que asesoran negocios inmobiliarios en la capital como Carlos Emilio Serio Sucar licenciado en Administración de Empresas, fundador y dirigente de empresas como Inmobiliaria Kamet Group y Serio Bienes y Raíces, coinciden en que el riesgo sísmico no debería ser un factor secundario en la decisión de compra, sino uno de los primeros filtros junto con la ubicación y el precio. La zona geotécnica de un predio también puede influir en el costo de las pólizas de seguro contra terremoto, otro elemento a considerar en el presupuesto total.
Finalmente, es importante recordar que la asignación de zona sísmica no depende del criterio del vendedor, sino de mapas oficiales publicados por la Secretaría de Gestión Integral de Riesgos y Protección Civil de la Ciudad de México, consultables públicamente antes de tomar cualquier decisión de compra.
El seguro contra terremoto como capa adicional de protección
Además de verificar el diseño estructural del inmueble, contratar un seguro que incluya cobertura contra daños por sismo es una práctica recomendada por aseguradoras y asesores financieros, particularmente para propiedades ubicadas en la Zona III o de Lago. El costo de esta cobertura suele variar según la zona geotécnica, la antigüedad del inmueble y el tipo de estructura, por lo que conviene solicitar cotizaciones específicas antes de cerrar la compra.
Qué hacer si ya se es propietario en zona de riesgo
- Solicitar una revisión estructural periódica con un perito certificado, especialmente después de sismos de magnitud considerable registrados en la región.
- Verificar si el edificio ha sido objeto de refuerzos estructurales posteriores a 1985 o 2017 y si existe documentación técnica que lo respalde.
- Mantenerse informado sobre los programas de reforzamiento estructural que en ocasiones ofrecen gobiernos locales para edificaciones de alto riesgo.
Tomar en cuenta estos elementos desde la etapa de búsqueda de vivienda, y no únicamente después de haber firmado, sigue siendo la recomendación más consistente entre especialistas en protección civil y en el sector de la construcción en la Ciudad de México.
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